【星岛网讯】6月1日是九部委房地产调控新规实施的第一天，火爆了两天的朝阳区房屋登记发证大厅终于冷清了下来。一位工作人员称，比起前两天来，1日上午的人数减少了七成左右。不少业内人士认为，两天的“末班车”过后，二手房市场将密布观望气氛，而供需比变化、交易成本增加将导致二手房价格的走高。

“末班车”驶过 观望气氛再起

　　据《中国证券报》报道，朝阳区房屋登记发证大厅1日办理过户的购房者明显没有前两天多了。从10:30到11:30的整整一个小时里，在大厅等候办证的约有三十人，而在前两天，厅内人头攒动，几无立足之地。

　　新政后的冷清已与新政前的热闹形成了鲜明对比。在5月30日、31日这两天，北京、上海、广州等地的房地产交易中心里，期望搭上“末班车”的购房者都排起了长龙。仅北京而言，东城区交易厅从平时过户十套左右激增到六十套左右；而海淀区交易厅更是达到了180多套。

　　业内人士普遍认为，“末班车”驶过，其背后扬起的是一层厚厚的“观望”气氛。

　　北京链家房地产经纪有限公司的数据显示，在当前北京二手房市场中，近50%左右的存量房的购买时间都在五年期限以内，其中二手商品房在五年以内的存量占到了80%。这部分房源量的减少将对整个二手房市场的成交量造成重大打击，成交量严重下挫将不可避免。北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松认为，由于成本增加，一部分出售者的出售意愿将降低，预计二手房交易量将整体下挫约50%。

供需比将进一步拉大

　　业内专家还指出，交易量整体下滑的背后是市场供需比将进一步拉大。

　　金育松认为，政府把营业税征收时限延长至五年的本意是想通过减少房地产投资的收益来抑制需求，从而达到缓和供需矛盾；但这项政策在抑制部分投资需求的同时，更多的会阻碍二手房的供给，从而进一步拉大供需比例。

　　北京中原房地产经纪公司的专业人士称，2006年1-4月份，在所有二手房成交量中，二手商品房的成交量占到57.1%，而购买时间在5年以内的二手商品房交易占总体二手房成交量的60%左右。该人士认为，此次营业税征收期限的延长，将直接导致二手房供给量的下降，进而拉大供需比，如果再增加征收个人所得税会让二手房市场雪上加霜。据该公司统计，目前北京二手房市场供需比为1:6，部分热点区域如中关村、万柳等，供需比达到1:10。

　　中大恒基不动产营销公司总经理王述也持同样的观点。他认为，营业税调整对部分炒房行为将起到一定的打击作用，但也将对二手房房源放量造成萎缩效应，使二手房市场的供不应求局面更加严峻，二手房的销售价格有上涨的必然趋势。

交易成本增加

　　不仅供需比的拉大将推动房价上涨，另一方面，交易成本的增加也可能助推房价的上扬。在朝阳区房屋登记发证大厅咨询税费问题的多位购房者都表示，很担心房主会把税费转嫁到自己身上，不少人陷入了买与不买的两难。

　　金育松分析，由于二手房市场的刚性需求，售房者可以将税费成本转移给购房者，从而拉动房价的上涨，这已经在去年得到了验证。据统计，去年在购买时间不足两年的二手房交易中，将近80%的售房者将税费转嫁给了消费者，造成了二手房成交量下降，成交价格不变甚至上涨的现象。

　　北京中原地产的专业人士也认为，单套物业的成交价格将因为税费成本转移而上升。他说，一套六十万的二手房，营业税就要交3.3万，再加上契税、印花税，总的税费将占购房总款的7%。

　　也有专家认为，5.5%的营业税对投资客的打击力度并不大，相反还会波及一部分有自住需求的购房者。因此，应把“5年”的起征点从“产权证时间”调整为“购房签约时间”，这样既有利于稳定价格，又有利于二手房市场的发展。

二手楼市至少要低迷半年

　　重庆顺驰不动产龙湖店的黄店长说：“在我们店里，五年内的房源占了99%%，受新政的打击很大，前几天每天至少要带五六组客户去看房。但今天，这个点有五个营业员，除了两个带客户去看房外，其余几个都没有事情做了。”

　　天纵置业何经理称，2005年新政策规定全额营业税只有两年，今年的一下子就提高到五年，估计二手楼市低迷的时间比去年长，至少都在半年以上。