【星岛网讯】曾与北京路、上下九并称为“广州三大商业街”的农林下路将加速实现广州“淮海路”的规划目标。农林下路将依托地铁和地面交通网络，与天河城、中华广场、北京路形成贯穿东西的商业大走廊。

　　《信息时报》报道，《农林下路商业街环境景观改造及城市设计》规划未来三年内，将规划农林下路商业街与附近的署前路、龟岗大马路连成一片，扩展成近一平方公里的商贸圈，由社区商圈升级为都市中心商圈。

　　很长一段时间来，农林下路只有王府井百货在单打独斗，随着一些后来者的加入，其商业多元化格局才慢慢完善。不过，有业内人士指出，农林下路受制于先天配套不足，打造高档商业街尚需五至十年的时间。

商圈内消费能力强

　　房地产市场研究专家赵卓文表示，“有钱人住东山，没钱人住河南”，东山口地区的农林下路商圈内高端消费群体相对，相对具备了打造成广州的“淮海路”基础条件。

　　据统计，农林下路区域年家庭消费四万至六万元的中档消费家庭约占该区域家庭的43%，年家庭消费六万至八万元中高消费家庭约占15%，年家庭消费八万元以上高消费家庭约占7%，中档消费将成为农林下路消费的中坚力量。

　　赵卓文指出，农林下路有着非常特别的消费群体，它不象北京路商圈、天河商圈可以辐射到广州周边的旅游人群，基本上是广州本土消费群体，所以职业女性和退休之前的女性将成为商圈的主要消费群体，其它小孩，老人，男人等消费群体都不用考虑，商圈内定位为高档消费。

老商业街人文底蕴浓厚

　　与新兴购物中心不同，农林下路吸引商家进驻的恰恰是老城的魅力。

　　广州王府井百货总经理李建表示，按照越秀区“十一五规划”，农林下路商圈实际上就不止农林下路，应该说是东山口商圈，包含了龟岗大街、署前路及纵深100米的范围，可以说成是农林下路东山口片区，如果南北的走向，至少在1500米的范围中，商圈历史文化悠久，有众多百年老店、百货老字号。越秀区已把农林下路定位为都市级的商业街，也是广州市重点发展的20条商业街之一。

　　李建指出，作为都市级的商业街应该保留广州近代商业的风格，坚持名城、名店、名牌的总体定位。

　　此外，农林下路还将结合越秀区总部经济的发展战略，充分利用商圈的商务办公楼宇，大量引进商业企业，实施商务和商业结合，走出传统商业街不同的道路，从行政总部、商业总部、企业总部和行业总部各个方面围绕总的经济发展战略服务。

商业业态多元化发展

　　近年来，农林下路除了林立的临街旺铺外，更增加了不少写字楼及住宅的裙楼商场商铺，东山锦轩 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、锦童子天地、新裕大厦 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)裙楼商场、广东电信大厦裙楼商铺纷纷开业。目前王府井百货、东山锦轩和锦童子天地呈三足鼎立之状。王府井百货侧重针对中高级消费群体；锦童子天地和东山锦轩则相对比较符合稍微年轻的白领一族的消费需求，但后者更有条件发展地铁商铺。如此状况使农林下路的经营范畴更为广泛，更利于商圈商业发展。

　　广州市商业经济学会副会长彭强也表示，由于写字楼密集的东风路上可开发程度已近饱和，商务办公场所逐渐向与其交界的农林下路扩展。

　　彭强指出，通过引进高档写字楼、商厦的方式提高整个商业街的商业业态，而甲级写字楼，聚集了国内外一批500强企业精英，极大改善了以街铺为载体的商业街发展模式。

缺乏大型MALL品牌

　　农林下路商业街业主分散，利益主体多样化，协调难度大得多；而且商业街又是自然形成，先天配套不足的劣势日益成为它的“短板”。

　　北京路商圈、天河商圈之所以做得成功，是因为除了主干道外，还有次干道互补，如北京路周边就有教育南路、中山五路、惠福路等，使商圈可以从“带状”向“块状”渗透发展，周边功能划分和互补非常明显，并且有大型MALL、百货扎堆形成聚集效应。

　　彭强指出，路面不宽的农林下路作为东山口地区南北向交通要道，交通混乱状态一直难有根本性改观。而成就一个顶级的商圈，光靠一条商业街是做不到的。

客源竞争白热化

　　交通挤堵也是制约商圈发展的一大因素。据悉，农林下路是东山、也是旧城区东部连接东风路、中山路为数不多的南北主干道。巨大的交通流带来了客流的同时，也割裂了路两侧的“商气互通”，公交线路密集也是导致了交通堵塞。

　　据统计，农林下路现有公共汽车线路19条，电车线路4条。平均每小时车流量达2386辆，高峰期达3206辆，交通比较混乱。而且停车位远远满足不了需求，这些都对中高端消费带来制约。

　　此外，地铁一号线为商圈带来客流，同时也将客源迅速输送到其它商业区，一号线东山口站两侧是体育西站和烈士陵园站，分别是以天河城广场和中华广场为核心的两大市级商圈，客源竞争日益白热化。

公共配套设施严重不足

　　缺乏休闲广场、绿化带、街头小景及休憩座椅等公共配套设施也是农林下路众商家感到相当不满的问题。

　　“现在最缺的是娱乐设施，否则留不住客。”王府井百货总经理助理刘育维也表示，商务、娱乐公共配套不完善已成商圈一大软肋，她指出，目前农林地区月收入在三千至八千元的群体是该区域主体消群体，这些人对个性消费和高档次消费需求明显升温，对文化消费和休闲娱乐消费也在提升。

　　据悉，原本农林下路计划在大型综合性商厦开辟文化娱乐功能区，开设儿童游乐场、电子游戏室、电脑网吧、舞厅、迷你影院、健身室、小型书店等等。同时增设一座多功能娱乐城，一间影剧院。但可惜这些规划并未实施。

规划实施不到位

　　在广州市区划调整之前，农林下路毫无疑问是并区前原东山区商业街的“一姐”。

　　2005年5月，广州区划调整，东山区与越秀区合并。大越秀区成为广州市商业街数量最多、最密集的一个区，共有包括北京路、一德路、大南路、农林下路等14条商业街。并区后的越秀区，对区内的商业街发展进行整体调控，避免定位雷同而两败俱伤。

　　而农林下路的“一姐”地位都不得不让位给历史、文化底蕴和名气更强的北京路，农林下路是否延续原有定位和规划，目前仍是未知数。刘育维也表示，目前农林下路商圈虽有总体规划，但实施不是很到位。

858米街道聚集300余商业店铺

　　农林下路商业街，全长858米，道路宽约18米，目前共聚集了约330多家商业、饮食、服务业企业。

　　农林下路作为广州早期的著名商圈之一，其周边聚集了省委、军区、人大等机关单位以及高校、医院、大集团公司等，这一带常住人口超过了15万人。

　　据统计，目前农林下路日均人流量超过五万人次，节假日则超过七万人次。农林下路的消费群体以年轻的高知白领为主，其中25至35岁的消费群体占了42.5%左右，这批消费群体的消费能力都比较高，这也是农林下路品牌店越来越多的原因。

高档商业街尚需时日

　　中国商业街步行街组织委员会副主任委员方少华也曾指出，广州还没有高档的商业街，农林下路目前只是社区商业中心，还算不上区域性商业中心，作为高档的商业区只有友谊商店。他认为，高档商业街的存在是需要具备许多必要条件支撑的，决定可否搞高档商业街关键的一点，客流消费文化的倾向系数，农林下路在五至十年之内如果可以打造出来高档商业街是合适的，也是可行的。

　　彭强则认为，目前可以利用地铁发展地下商业街，减缓整个商圈的交通压力同时，也可以和地铁形成互动。此外，他还指出农林下路商业文化氛围还不够浓，没有形成自己的特色，这可能以目前定位不明确有关。他建议，可以“过江龙”王府井为中心，在其周边建立北派文化、旅游高档产品聚集地，形成鲜明的特色街。