【星岛网讯】中国人民银行5月31日发布《2006年第一季度中国货币政策执行报告》，报告显示，十大城市2005年10月末的平均债务率为38%，其中上海、北京、天津三市接近55%的银监会警戒线。央行表示将加强政策引导，提示金融机构合理均衡放款，优化贷款结构，防止贷款出现过大波动。

京津沪接近55%警戒线

　　据《第一财经日报》报道，北京、上海、天津、重庆等十城市2005年10月末的平均房地产月供收入比（借款人住房贷款的月房产支出与收入之比）为35%，平均债务率（月所有债务支出与收入之比）则为38%。其中沪、京、津三市的平均债务率位居前三，均接近银监会警戒线。
 
　　央行31日公布的一份抽样调查结果显示，月供收入比和债务率均在银监会规定的50%和55%水平之下，表明居民家庭偿债能力处于正常水平。但部分城市居民家庭的偿债能力正悄然逼近警戒线。其中，上海居民家庭的债务率和月供收入比分别为50%和45%，北京为45%和42%，天津为44%和39%。
 
　　社科院金融研究所金融发展室主任易宪容表示，月供收入维持在28%-35%比较合理，若超过35%，贷款购房者的负担就比较重了，那样不仅降低家庭生活质量，也会挤压个人其他消费。
 
　　调查显示，作为一个群体的贷款购房者，其支付和偿债能力较强。除上海为“10”外，八个城市贷款购房群体的房价收入比一般不到“8”，远低于根据平均房价和可支配收入计算的比值。90%的被调查者还认为，还款期内家庭收入会保持基本稳定或有大幅上升，显示对还款有着较强的信心。
 
　　调查结果还显示，有八个城市居民贷款所购住房在调查时的市场价格，已明显高于贷款购房时的价格，平均增长15%。全部住房贷款平均期限为17年，平均首付比例为37%，其中南京、上海两地的首付比例均超过40%，高于国内商业银行从6月1日起对九十平方米以上套型个人住房贷款执行的30%首付比例。

空置比例高于出租比例

　　央行是2005年底在北京、上海、天津、重庆、广州、成都、南京等十大城市开展此房地产市场抽样调查的。在随机抽取样本中，经济适用房、普通商品房、高档公寓和别墅的比例为14：76：8：2。住房面积在120平方米以下的占比为68%。十个大城市中有62%的借款人在买房置业时没有考虑过租房，其中北京高达90%。自住、空置、出租的比例则为84：10：6，空置比例高于出租比例。
 
　　自住率、空置率的高低意味着房地产市场上投机（投资）购房的多寡，也是宏观调控的重要依据之一。
 
　　问卷调查结果还显示，大部分居民更倾向于买房，并对自己的还款能力有较强的信心。十个大城市中有62%的借款人在买房置业时没有考虑过租房，其中北京高达90%。

央行将控制中长期贷款 遏制房价上涨

　　此轮房地产宏观调控的“引爆点”是部分城市房价的迅速高涨。前述调研显示，2005年11月末，八个城市居民贷款所购住房的市场价格均已明显高于贷款购房时的价格，平均增长高达15%。
 
　　而今年一季度的情况更不容乐观。七十个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，新建商品住房售价同比上涨6.3%，其中，大连、呼和浩特、深圳等城市房价上涨较快。
 
　　与房价同步上扬的，是房地产开发投资的增幅。一季度，全国累计房地产开发投资达2793亿元，增长20.2%，增幅同比回落6.5%。
 
　　房价的不合理上涨，也许能在另一组矛盾的数据中得到一些解释——与开发投资迅速增长相悖的是，同期商品房的销售面积在减少，空置面积在增加。一季度，商品房销售面积达到9459万平方米，同比增长10.2%，增幅同比回落10.1%。3月末，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，增长23.8%，增幅比上年同期上升18.3%。
 
　　同时，报告也从宏观经济的层面对房产价格上涨予以了解释：“当前社会资金流动性持续过剩，货币市场利率低位运行，形成房地产等资产价格持续膨胀压力。”
 
　　令央行高度关注的是，银行信贷在此轮房价上涨中扮演了什么角色。央行对此所做的专项统计表明，3月末，房地产贷款余额达3.2万亿元，在全部人民币贷款余额中的占比为15.7%。
 
　　为遏制房价的快速增长，控制商业银行的信贷风险，央行表示将加强政策引导，提示金融机构合理均衡放款，优化贷款结构，防止贷款出现过大波动。
 
　　报告提出了五项措施，即引导金融机构合理控制基建等中长期贷款，优化信贷结构；加强金融生态环境建设，积极做好对西部大开发、振兴东北老工业基地和中部崛起的相关金融服务工作，促进区域经济协调发展；进一步完善信贷管理制度，加强对农业、非公经济、中小企业、助学和就业等经济社会发展薄弱环节的信贷支持；鼓励和支持扩大消费信贷业务，有效利用个人信用基础数据库的相关信息，完善住房贷款定价机制，改进住房金融服务和风险管理，支持合理住房消费；促进贴现贷款业务规范发展，更好地发挥票据贴现业务在缓解中小企业贷款难、增加流动资金投放中的积极作用。